随着经济形势的不确定性，辽源市房地产业改变了多年来高速增长的格局，自2014年呈现出负增长得态势。为深入探究全市房地产市场的运行状况，现根据联网直报调查所掌握的全市房地产情况进行综合分析，特作如下回顾与展望。
一、全市房地产业发展现状及主要特点
上个世纪90年代，辽源市和全国一样，房地产业以其旺盛的朝气异军突起，作为一个新兴产业，已成为国民经济的一个支柱产业。特别是近年来，加快了以旧城区的棚户区改造为重点的住宅建设步伐，为改变全市城市面貌，改善居住条件作出应有贡献，促进了房地产市场的繁荣发展。尤其是2012年以来，全市房地产开发业投资跃上40亿元达到峰值。
2014年，辽源市完成房地产开发投资19.99亿元，比上年降54.6%；施工房屋面积352.88万平方米，比上年下降25.5%；商品房销售面积21.58万平方米，比上年降58.59%；房屋竣工面积59.08万平方米，比上年增80.6%。
全市房地产开发呈现出如下特点：
（一）房地产开发投资调整年，投资总量减半。近年来，全市房地产开发投资总量不断扩大，增速逐年加快，2013年全市房地产开发投资完成44.05亿元，房地产开发投资达到峰值占固定资产投资比重达9.3%。今年，全市房地产开发投资减半完成19.99亿元，比去年同期降54.6%，对全社会固定资产投资的贡献率达3.7%。
（二）房地产市场供求平稳，房屋销售缩量价平。2014年，房地产市场不温不火，施工规模减少，商品房开发呈削弱态势。全市商品房施工面积352.88万平方米，同比下降25.5%；其中住宅施工面积299.52万平方米，比上年下降23.2个百分点；商品房竣工面积59.08万平方米，增长80.6%。其中住宅竣工面积48.87万平方米，增长64.0%。
今年全市商品房销售面积21.58万平方米，同比下降58.6%。其中，住宅19.82万平方米，下降59.3%。商品房供大于求形势使得全市商品房空置面积节节上升。截止5月底，全市商品房空置面积130.41万平方米，比上年底增36.7万平方米，商品房空置率为以来的最高点。与此同时，房地产市场成交价保持平稳运行，市区商品住宅平均售价为3335元/平方米，与上年3285元/平方米基本持平。
（三）房地产开发主要资金来源为自筹资金。“一套表”资料显示，全市房地产开发企业本年到位资金主要来源是自筹资金，2014年全市房地产企业到位开发资金26.46亿元，其中，自筹资金达20.28亿元，占全部到位资金的76.6%，占比极大，体现了全市房地产企业在资金上的雄厚实力，不同于一些依赖于银行贷款的企业，主要资金为自筹资金，资金链断裂风险低，抗压能力强，在楼市低迷，资金回笼慢的情况下，企业生存能力有一定保障。其它资金来源占比：国内贷款1.96亿元，占全部到位资金的7.4%，其它资金来源4.22亿元，占全部到位资金的15.9%。
二、全市房地产业存在主要问题与建议
近年来全市房地产业呈现出持续、快速发展的良好势头，投资、开发、供应、销售不断创出新高，为带动相关产业的发展、拉动经济增长、塑造城市形象、改善市民居住环境作出了较大贡献。2013年在全市房地产业投资总量和增速达到峰值，2014年全市房地产业投资总量与上年比略降增速由正转负，这几年“红红火火”发展的背后，也存在着一些问题，应引起有关方面的重视。
（一）房地产市场供需矛盾依然存在。从商品房供求变化情况看，近年来全市商品房待售面积逐年上升，房地产市场供求由前几年的卖方市场转变成买方市场，供求保持基本平衡。2014年底全市商品房空置房面积130.41万平方米，比上年增36.7万平方米，按2014年销售面积21.58万平方米，也就是说有接近6年的存量房。目前全市房地产供求矛盾依然存在，商品房供给相对过剩。可见，商品房供需不尽合理的矛盾短期内难以改观。
（二）商品房价格上涨过快，居民家庭收入与楼价之比居高不下。2007年－2013年市区商品房销售价格呈逐季上升趋势，且提速加快。2013年平均价格3404元/平方米，比2006年增长135%。目前市场上除了棚改房已很难找到2000元左右的房源了，今后开发的商品房价格不少于开始“奔4”，甚至“奔5”。导致商品房价格上涨过快的因素有土地拍卖、城市拆迁和市场供求等，其中土地价格上涨过快是最直接、最重要原因之一，加大了开发成本，引发了房价过快上涨，其必然结果是居民家庭收入低与楼价居高不下。2014年全市城镇居民人均可支配收入比上年增长6.7%，其增速虽快于房价增速，但80%的中低家庭户，年收入与楼价比与国际上一般认为的3—6倍存在很大差距。显然，全市好地段房价对众多工薪阶层而言，一时难以接受的。可以预见，当少数高收入阶层的需求逐渐满足之后，房地产市场很可能会出现明显的消费断层。
（三）房地产开发企业利润下降。根据一套表财务状况调查显示，目前辽源市60家房地产企业年利润总额共计-0.3亿元。在60家企业中有25家企业年利润亏损，亏损最严重的企业，年亏损额3445万元，盈利最高的企业，年利润总额4564万人民币。房地产企业的整体亏损，主要是由于楼房滞销引起的。
（四）房地产开发企业经济实力普遍不强，竞争能力偏弱。不言而喻，房地产是一个需要实力的行业。如果说开发初期，一些开发商可以靠政府的优惠政策、银行的贷款、交易取得的优越地段的话，现实随着土地拍卖的市场化运作，现房销售操作的规范化，企业经济实力就成为最重要的竞争砝码。在此方面，辽源市房地产企业普遍底气不足。据统计，2014年全市共有60家房地产企业，其中一级开发资质的没有，二级资质仅有8家；销售额超五千万元的企业仅有6家，销售面积超一万平方米的企业仅有7家。这与境内外大型企业相比，显然不具备竞争优势。从目前情形看，全市房地产业正逐步走向规范和成熟，但在具体运作过程中存在的问题不容轻视，加大宏观调控力度，采取有效措施，已是当务之急。
三、辽源市房地产市场发展走势及展望
未来几年房地产市场发展走势如何，倍受社会各界的广泛关注。随着全市经济持续稳定增长，城镇居民收入不断增加，城市建设日新月异，消费者投资和收入预期较好，诸多利好因素和相关政策的影响和推动，使房地产开发呈现出多年强劲增长态势。尤其是2012年以来，全市房地产开发业投资跃上40亿元达到峰值，2014年断崖调整投资完成19.99亿元，未来几年房地产在城镇化需求推动下仍将持续上升，但供不应求的局面已经过去。如果进一步考虑人口的老龄化趋势、土地财政对房价合理回调的阻滞从而导致的刚需减少，房地产需求可能会持续减弱。而随着二、三线城市消费水平的提高，这些城市将成为中小型 商业地产的主要目标，未来房地产开发投资将在每年20亿元左右，保持较平稳状态。
（一）房地产业的增长是建立在市场有效需求基础上的增长。我国房地产市场经过几年的繁荣后开始进入调整阶段，总体景气指数下调，地区冷暖不匀，部分城市房地产泡沫已经出现。分析全市房地产业，基于房地产投资迅速增长的主体因素和市场供求背景，应该说仍处在理性发展阶段。其理由有：辽源国民经济的持续快速增长和人民生活水平的不断提高，奠定了房地产业迅速增长的基础；政策导向和城市镇化进程的加快，推动了房地产业的发展进程；房地产市场购销两旺，保证了商品房供需的基本平衡；以改善居住条件为目的的个人购房始终占商品房消费的主导地位，尚未出现明显的投机炒作现象；房地产投资主体的进一步优化，形成了多种投资形式共同发展的新格局；前几年房价的大幅上扬主要受市场供求的影响，并非人为炒作所致。因此，无论从政策取向、消费主体、投资来源，还是从市场供需状况来判断，目前市场因素始终是房地产业的主导力量，这一轮全市房地产业增长是建立在市场有效需求基础上的增长，是属健康和基本有序的增长，有别于房地产泡沫。
（二）未来几年房地产开发投资总量平稳。从本地区发展前景看，国家保增长精神的全面贯彻落实，必将有力推动本地区经济的持续快速健康发展；“开放”积极效应的进一步显现，有利于全市全面提高对外开放水平；国家坚持扩大内需的方针政策，将为经济持续发展创造条件；经济体制改革的深化，市场化程度的不断提高，将持续增强经济发展的内在动力；城市化进程的不断加快和人民生活水平的日益提高，棚户区改造进一升温将进一步增强房地产市场的有效需求。所有这些都将继续带动房地产业的持续发展。
从消费需求看，发达国家的经验表明，在人均居住面积低于30平方米时，居民对住房的需求将保持旺盛增长。据第六次人口普查统计，在市区17.46万个家庭户中，住房间数在二间及以下的住户有14.47万户，占82.9%；人均住房低于30平方米的家庭户有12.78万户，占73.2%，其中人均住房低于12平方米的家庭户有3.58万户，占20.5%。这与我国新确定的“户均一套，人均一间”的小康住房标准仍有距离，相当一部分居民有急需改善住房条件的消费需要，一旦购房时机成熟，将会形成今后几年对商品房的需求主体。此外，对外开放的领域、层次和范围的提高，外资引进的加快，以及外来人员、流动人口和农村进城人口的增长，都将为全市房地产市场的发展注入新的活力。
（三）未来几年商品房价格稳中有降空间有限。从人均GDP与人均可支配收入水平看，辽源已处于全省中游水平，2014年全市人均国内生产总值62370元，高于全省的50162元，增长8.6%；城镇居民人均可支配收入26251.94元，高于全省的23217.82元，增长6.7%。随着恩格尔系数的进一步降低，居民温饱之后的需求重点必然转向住、行、教育等方面，而日益殷实的家底必将为住房消费奠定基础。
综上所述，可以预测未来几年辽源市房地产开发投资力度将会趋缓，商品房供应量稳中有升房屋价格将会稳中有降。但我们也应清醒地意识到，经过长期积累的住房消费需求在近几年已获得集中性释放，随着房地产二、三级市场的进一步规范和完善，今后全市房地产发展势头将会日趋缓和平稳。