年初以来，国内经济增长动力不足，房地产行业持续调整，下行压力越来越大。特别是进入三季度以来，房地产开发投资、新建商品房销售面积、销售额延续上半年下行势头并进一步扩大降幅，房企经营压力增加，投资放缓，土地市场降温，全年形势不容乐观。
    一、前三季度白山市房地产市场基本表现
    （一）开发投资增速持续下滑，住宅开发降幅明显。三季度，白山市房地产开发投资结束了上半年增长的态势，增速出现负增长并有持续下滑的态势。前七个月，完成开发投资12.6亿元，同比下降8.2%；前八个月，完成开发投资15.2亿元，同比下降16.6%；前三季度，开发投资17.6亿元，同比下降25.7%。其中，住宅投资11.9亿元，同比下降30.2%，增速较房地产开发总投资低4.5个百分点，其占开发投资的比重为68.0%，较去年同期下降4.5个百分点。
    （二）房屋施工面积增速继续放缓，新开工面积下降压力依旧。前三季度，白山市房屋施工面积472.8万平，同比增长1.1%，增速较8月份减少了4.8个百分点，较7月份减少了6.8个百分点，比上半年减少12.7个百分点。房企本年新开工面积57.5万平方米，同比去年下降54.0%，新开工房屋面积连续三个月不及去年同期的一半。
    （三）新建商品房销售市场依旧低迷，库存量持续高位。前三季度，白山市商品房销售面积22.9万平方米，同比去年下降45.6%，环比1-8月份上涨4.9%。年初以来，白山市商品房库存量持续居高不下。截至9月底，新建商品房待售面积达到93.6万平方米，比8月份减少了0.7万平米，但去年同期多了38.6万平，其中滞销（待售1-3年）面积65.8万平方米，比去年同期多了23.9万平方米，积压（待售3年以上）面积4.3万平方米，比上年同期少了5200平方米。
    （四）新建商品房销售价格不降反升，缘由几大高档住宅竣工销售。从统计数据显示，前三季度新建商品房平均销售价格2976元每平方米，住宅平均销售价格2638元/平方米，均比去年同期高300多元。其中雨润黄金海岸二期平均6600元/平方米，广泽兰亭平均4500元/平方米，汇宝名郡及达林大厦分别是4000元、4300元/平方米，直接带动新建商品房销售价格上涨，扣除高档住宅的销售，白山市新建商品房销售价格比去年同期略有下降。
    （五）土地成交量下降，房企实际到位资金不如往年。年初以来，楼市成交不济，行业以去库存为主基调，房企拿地积极性受影响，土地市场应势调整。前三季度，房企土地购置面积12.6万平方米，同比去年下降了34.6%，土地成交价款0.7万元，同比下降了29.8%。截至9月底，企业实际到位资金20.0亿元，同比去年下降20.8%，其中自筹资金同比持平，国内贷款同比下降30.4%，其他资金下降46.9%。
    二、影响白山市房市发展的几大因素
    （一）政策因素。国家一系列抑制房地产投资过快增长的多重调控政策合力仍在发挥作用。房地产调控采取“限贷”“限购”措施，在抑制投资投机性需求的同时也误伤了部分刚性需求和改善性需求，特别是现在整个经济不容乐观和银行流动性紧张的情况下，房地产市场必然会受到冲击。从今年价格指数和成交量的情况看，房地产调控政策总体上已达到目标。
    （二）资金因素。各商业银行逐渐收紧开发贷款和购房贷款是2014年的主基调。三季度，白山市商品房投资销售比为2.57，即项目实现1个单位销售收入，需要花费2.57倍的投资房地产开发商的投资，开发商不能很快地资金回拢。加之2013年底以来存量房的迅速增加，使开发商面临较大的资金压力，导致开发商没有足够的资金实力去购置价格大幅上涨的土地，扩大开发建设规模。
    （三）市场因素。目前白山市房地产市场供求双方已经进入深度博弈阶段。需求方面，由于限购政策存在，投资投机性需求被大幅压缩，目前市场主要需求由首套自住购房及首套改善需求构成，且需求的释放是细水长流型，而非阵发形式。供应方面，开发商利用减少开发投资、“以价换量”等形式换取经济周期的平稳过渡，但个别房企盲目超前开发房地产市场，在本地人口有限的情况下，开发了大量的楼盘，在经济下行压力增大时，又产生了大量的库存，去化压力加大，造成当前“金九”失色，“银十”难望的现状。
    三、白山市房地产市场面临的机遇和挑战
    （一）积极因素仍在累积，企稳态势有望出现
    从政策上看，国家新型城镇化战略、相关规划以及单独二胎政策、货币政策措施的实施，国家振兴老东北工业基地的政策扶持仍在继续，将逐渐覆盖近期的负面影响，楼市将逐渐出现复苏的信号。另外国家实施“认房不认贷”政策，是房企销售的一个有利机遇。
    从运行环境看, 当前全球经济总体正进入稳定但速度缓慢的复苏，中央经济政策更加强调营造公平开放便利的市场环境，更加注重激发市场主体活力，加强薄弱环节建设，充分发挥市场机制作用，释放改革红利，为经济持续健康发展注入新动力，有助于提振市场信心和支撑市场活动。随着城镇化步伐的加快，房地产的刚性需求将持续释放在。特别是随着产业集聚区的加快建设，产业体系不断丰富完善，企业应对复杂局面能力显著提高，对市场预期的持续改善正在产生积极作用。
    （二）经济回升向好的基础仍不稳固，需求不足与经济复苏疲软相互叠加
    一是经济回升的结构基础还不牢靠，经济回升的活力不强。从9月份统计数据来，当前白山市经济增长的形势不容乐观，各行各业经营效益持续低位运行，ＧＤP增速持续下滑，投资、消费、进出口、财政、工业、企业利润等主要经济指标增速全面走低，直接制约着企业生产经营的积极性。经济发展的不稳定，直接对房地产业发展后劲产生不利影响。
    二是房地产业后期走势仍然充满不确定性。现阶段是房地产调控的转型期。以市场手段对市场引导与管理，逐渐取代原来的行政调控手段。在这个转型阶段，各种走向不是特别明朗，分界也不是很清晰。所以，房地产业以维持性为主，走势不确定性因素增多。其二，消费市场仍处在一个观望态度。除了自身供需问题之外，消费者信心极度衰竭，持币观望及有价无市现象会持续一段时期，有正常需求的客户也因为信心问题而延迟购房，商品房销售回升存在不确定性。
    四、四季度白山市房地产形势预判
    就四季度而言，“认房不认贷”等刺激刚需的信贷政策调整将成为市场走势的关键。为此，房企必定采取“以价换量”“以质换量”的策略快速出货，提振销售，加之限购政策的大幅放松以及地方政府救市的进一步纵深化，也将会对四季度房市产生积极影响。但由于白山市房地产市场持续低迷，房企资金到位不充足的现状难以快速改变，开发商继续投资动力不足，无力去进一步增加投资规模。预计四季度房市短期回升但仍难及去年同期，房企销售业绩难有实质改观。