20世纪90年代，房地产业作为一个新兴产业异军突起，并迅速发展成为经济社会中的支柱产业。经过24年的发展，辽源市房地产业在国民经济体系中逐步处于先导性、基础性、支柱性的地位，对国民经济发展产生着一定的影响。与此同时，辽源市房地产行业也出现了一定的问题，值得引起重视。

一、全市房地产业发展的历程

回眸辽源市1990-2013年这24年房地产开发改造历史，大体经历了三个时期：即1990-2005年的起步慢跑时期，2006-2012年的迅猛发展时期，2013后的高基低速时期。

（一）起步慢跑时期（1990-2005年）。这一时期，主要是开始顺应市场经济发展大势，改革以往公共房、福利房等单位分房政策规定，特别是1998年住房分配货币化政策的提出逐步房屋推向市场，由公有变成私有。当时，市民住房条件相当紧张，许多家庭祖孙三代挤在三四十平米的平房里，人均居住面积在8- 20平方米之间，刚性需求和改善性需求的人们开始购买商品住宅，正是在这样的情势下开启了房地产开发新篇章。这16年，房地产投资额在0.32-5.35亿元之间，房地产累计投资仅为34.42亿元。

 （二）迅猛发展时期（2006-2012年）。这一时期，辽源的房地产开发改造建设真正迎来急速扩张、迅猛发展的黄金时期。老城区、棚户区、煤矿塌陷区、国有林区改造，新城区、工业集中区、开发区开发建设应运而生。市民居住条件明显改善，城市面貌日新月异。人均居住面积在21-24.79平方米之间；这7年房地产累计投资201.99亿元，是前16 年累计投资的5.87倍。

（三）高基低速时期（2013年后）。2013年以后，国家处于改革调整、转型升级和提质增效时期，房地产业也将进入高基数低增长时期。辽源市房地产业表现出两个特征：一是房地产业投资总量已经触顶回落。2012年房地产投资46.52亿元，仅这一年投资就是1990-2005这16年累计的1.5倍，创历史巅峰。2013年增速开始由高速增长转为低速增长。当年全市房地产投资44.05亿元，比上年下降5.3%；房企土地购置面积33.35万平方米，下降64.5%。二是房地产业处于结构性、观望性相对过剩。在2013年93.71万平方米的商品房待售面积中，住宅71.28万平方米，占比高达76.1%；办公楼2.17万平方米，占比2.3%；商业用房14.65万平方米，占比15.6%。而在待售住宅中，90 平方米以下30.85万平方米，占比43.3%，90-144平方米40万平方米，占比56.1%。

二、全市房地产业发展现状

1990-2013年24年里，辽源市累计完成房地产开发投资280.46亿元，年均增长23.9%。特别是2004-2013年的最近10年，加快了以旧城区棚户区改造和煤矿塌陷区治理为重点的住宅建设步伐，累计完成房地产开发投资256.59亿元，年均增长23.5%，是1990-2003年这14年累计投资的10.8倍，全市房地产业实现了迅猛发展和强劲增长。值得一提的是2008年以来，辽源市房地产开发业投资跃上30亿元台阶，又进入了一个新的大建设时期。2004-2013年近十年间，全市施工房屋面积累计2764.75万平方米，年均增长22.3%。其中，住宅面积累计2406.01万平方米，年均增长24.4%；商品房累计竣工面积433.69万

平方米，年均增长5.6%。其中住宅377.22万平方米，年均增长7.2%；商品房累计销售面积492.36万平方米，年均增长13.8%。其中住宅450.17万平方米，年均增长14.7%（见表一）。

表一、2004-2013年全市房地产投资情况表（亿元、万平方米）

注：商品房竣工面积是指工程完工须经建设部门质量验收后方为竣工；商品房销售面积里含预售面积这块，因此销售面积与竣工面积之间存在差异属于正常。

经过24年的发展，到2013年末辽源市共有房地产企业79家，其中有开发量的45家。二级资质有7家，三级资质8家，四级资质以下64家；年销售额超亿元的企业有6家，年销售面积超5万平方米的企业有2家。

三、辽源房价与其他市州比较情况

从表二中显示，辽源市房价与省内其他市州横向比并不高。1-4月份，辽源市商品房销售均价为3404元/平方米，处于全省九市州第六位。全省商品房均价4995.3元/平方米，低于全省均价1591.3元/平方米；商品房均价最高的是长春市6594.4元/平方米，辽源市低于长春3190.4元/平方米；商品房均价最低的是四平市2878.9元/平方米，辽源市高于四平525.1元/平方米。辽源市市区商品房均价为4370.9元/平方米，高出全市平均水平966.9元/平方米，其中市区住宅均价高出全市平均水平661.1/平方米。

    四、房地产业发展存在的突出问题及建议

   （一）土地购置面积和土地成交价双下降。上半年，辽源市房地产开发企业土地购置面积下降46.6%，土地成交价款下降34.4%。说明目前辽源市房地产企业开发积极性低落，对市场预期失望，不敢也不愿继续投资。所以应该把权力交给市场，由市场来决定供需。政府有关部门应做好建设用地规划和储备，加大招商引资力度，搞好土地挂牌竞价拍卖。

   （二）商品房待售面积还在增加。在上半年全市商品房99.17万平方米的待售面积中，住宅占78.2%，办公楼占1.2%，商业用房1占19.0%，其他用房占1.6%。而在77.73万平方米的待售住宅中，90平方米以下31.2万平方米，占比40.3%，90平方米以上的46.4万平方米，占比59.7%。就是说，90平方米以上的大面积住宅加上商业用房库存共67.97万平方米，占68.5%。针对大量的存量房要通过适度调价，加大宣传促销，力争两年之内化解掉。辽源市居民储蓄存款余额有270多亿，而贷款规模也只是270多亿。所以，要加强银行的支持力度，针对实际情况取消限购、限贷政策，争取购房贷款规模。

（三）房地产开发企业到位资金明显下降。上半年，房地产开发企业到位资金比上年同期下降16.6%。其中，国内贷款下降72.7%，自筹资金下降1.2%，其他资金下降37.8%。由于房地产企业贷款规模和老板个人资本有限，不少房地产企业把项目招到手后，采取谁施工谁垫付的办法，有的施工队伍甚至通过拆借、高利抬钱、赊欠上游建筑材料等垫资干活，主体工程完工后才逐渐拨付工程款。所以金融行业应该加大对房地产企业放贷规模，以解企业燃眉之急。2004-2013十年间，全市房地产业国内贷款规模合计19.03亿元，占同期资金来源262.06亿元的7.3%。说明金融机构对房地产的支持力度还不够。

（四）商品房供应结构不合理。在2013年待售住宅中，90平方米以下30.85万平方米，占比43.3%，90-144平方米40万平方米，占比56.1%。就是说，90-144平方米的大面积住宅加上商业用房库存共有54.65万平方米，占比58.3%。因此，今后要引导开发企业调整结构，根据消费水平和市场即期需求确定房地产投资类型、商品房档次，实现供给结构和需求结构的基本吻合。引导开发商对中低价位、中小套型普通商品住房的投资，切实增加中低价位、中小套型普通商品住房供应。

（五）区域间发展不平衡。经过20多年的发展，市区与两县的投资总量呈现了明显差异性。2006年以来的8年间，市区房地产累计投资173.63亿元，占全市的70.6%；东丰县房地产累计投资39.93亿元，占全市的16.2%，低于市区54.4个百分点；东辽县房地产累计投资32.47亿元，占全市的13.2%，低于市区57.4个百分点。说明市区的建设能力、总量和城市现代化水平远远超出两县。可见，东丰、东辽县具有一定的发展空间。